广州 | 楼市

2024年新春第一篇文章，不是楼市分析，也不是踩盘攻略，更不可能是软文广告，而是老邝总结的卖房攻略。我相信，很多人是需要这份攻略的，所以话不多说，咱们赶紧开始。

一、心态篇

卖房的目的有两种，一类是纯套现，倘若你属于这类需求，那么老邝建议你hold一段时间再说。广州楼市经历了2023年的全面下跌，普遍跌幅在15%，目前就是最弱的点，没必要现在斩仓，起码等“踩踏期”过了，等那些扛不住的，急用钱的业主卖完了，你再考虑放盘。

说直白点，23年跌幅都＞15%的产品，那就躺平吧，非急用钱没必要出货。

第二类卖房需求，就是置换，也就是说你卖掉后还是要买，不管是自住改善、优化资产、孩子读书，我希望你记住“低卖就是低买，高卖就是高卖”。这类小伙伴，是我手头上最多的客户，心态上我还是希望你们记住，你的战略是为了买入更适合自己的产品，抓大放小才是正道。

二、盈亏平衡线

弄清楚自己的战略，也就是卖房目的后，我们还需要计算盈亏平衡点。这里面唯一的变数，就是房贷的变化，这里我建议大家算一个平均数即可，但目前的还欠贷款本金必须正确。同时，卖房也会有营销成本（包括但不限于卖房佣金），我建议你拿房价的1%-1.5%作为营销成本，这个我会在后面详细阐述。

关于盈亏平衡点的计算，老邝分别通过文章+视频讲解，大家可以自行翻阅。

《盈亏平衡点》

请移步其他平台观看视频

三、4P理论

这是市场营销学的理论，百度百科的解释为：4P营销理论被归结为四个基本策略的组合，即产品 ( Product )、价格( Price )、推广( Promotion)、渠道（Place ），由于这四个词的英文字头都是P，再加上策略（Strategy），所以简称为“4P’s”。

接下来，我将按照这4个P，给予一些实操性建议，大家可以自行选择是否跟进执行？

1、产品（Product）

卖房，卖房，说直白点就是卖东西，大家一定要代入淘宝卖家的心态，用卖货的思路看待所要卖的房子。那么空置的房子是我认为最重要的一点，有租客的赶紧结算或者清退，倘若是自住的，我会建议提前租赁到潜在买入版块，体验那边的生活。言而总之，要想房子好卖，卖得快，空置状态是你必须下定决定的。

这里，我引用一个曾经看到的数据，但因为身份原因，我不能说信息来源。二手市场中，能被卖掉的房子，空置房屋的挂卖时间，是非空置房屋挂卖时间的1/4。

这条信息有两个关键点，一是已经被卖掉，也就是价格是市场接受的，不是挂牌房源；二是空置v.s非空置的售卖时间是1：4，老邝建议下定决心卖房的你，该清退就清退。你放心，你所担心的搬家成本，即使算上时间、精力、费用，顶了天也就是1w，这点成本在卖房面前，真的不算啥。

房屋闲置后，一定要把所有家具家电都丢掉，只保留硬装部分。啥是硬装，就是将你的房子180°掉转反扣，地板在上天花板在下，不能掉下来的东西就是硬装，其他所有能掉下来的都是软装，都要丢弃。别在意啥可能出租，你们可以挑选二手市场，同样楼盘的同样户型，分别挑选吉屋v.s有家具，现场体验一下就明白了。

（这种就是不容易卖的家具摆设）

产品包装：清退租客后，适当做一些休憩，什么刷白墙、换高瓦数灯泡、撤掉窗帘，尽量将这个成本控制在2-3k，可以纳入营销成本。言而总之，房源就是产品，产品外部的花园、景观、邻居，你是无能为力的，但产品的内部，就是你能高度定制化的“展示页面”，try your best去装饰它。

2、Price（价格）

售卖的价格，这里面有很多学问，首先就是你的实收价格，这个大家好理解，也就是去掉所有摩擦成本（税费、中介费、赎楼费用）、营销成本（装修费、流量费、奖励费）后，你实际拿到手的钱。

大家不用担心看不懂流量费、奖励费，后面我会慢慢讲解，你记住一个点就行，接下来所有的开销，其实都是为了我的房子更好卖，所有成本，尤其是营销成本，是为了更快卖出，花钱提升效率。至于为啥提升效率？看回第一点心态篇。

实收价格，当然不能告诉任何人，也不可能是你的挂牌价格，这个价格只能在谈判桌上跟潜在买家博弈。我就提醒你们一句，不要在电话里降一分钱，遇到中介报低价的，约他们出来见面聊，就说看到真实客户后见面聊，这样可以打掉90%虚假报价，这些虚假报价都是为了压低你的心理预期。

再说一下挂牌价，这里就没啥技巧可能，就是付出时间和精力，不断地去踩盘。没错，就是扮买家去踩盘，这里的技巧老邝不想详细写出，毕竟写出来会得罪大多数中介。反正你记住，扮得越真，你就越有把握怎么挂卖。

3、渠道（Place）

卖房很讲究渠道，除了大家公认的挂盘贝壳，毕竟它能提供SOP的房源展示，越秀的一定要挂YF，海珠的一定要挂DCH，甚至周边的小中介行，小区物业，停车场保安，你都可以尝试联系。最后，业主群也是一个主要途径，给群主多发几个红包，一般都可以挂卖的。

除了传统中介渠道，还有自媒体渠道，多留意有哪些、抖音号、小红书号涉及卖房，可以向他们投稿，有偿邀约他们拍摄或者曝光。当然，最高境界当然是自己发布内容，小红书是最简单的，和抖音你也别怕，擅用AI创作，只要拿几段真实房源视频+照片，一样能生成“个性化”的内容。

有了这些素材，后面就是发布+投流，老邝会建议，模仿大V写好关键字，这是SEO的关键，投流就随缘吧，只要更新的频率够高，内容稍微有点重复也不用怕。确保每条视频的素材是重新拍摄的，里面的镜头重复不重要，平台对你的标签会非常精准，剩下的就交给算法。反正我见过几个小伙伴，在小红书成功找到买家。

4、促销（Promotion）

到了最关键的关节，这里的门道很多，我不强求大家都做，你们可以选择适合的去做，反正记住，把所有的促销费用算进成本里面，只要最终实收的价格你满意即可。

贝壳的好赞，强烈建议大家签署，这个就是囚徒困境，没得选。老邝在2023年曾给一位金碧花园的卖家解释，彼时金碧一、三期，总共220套两房挂卖，有40套签了好赞，任何东西都讲究28原则，你觉得在金碧花园词条下的搜索展示量，那20%黄金流量是给谁?

（搜索“金碧花园”默认排序）

至于需要给1.5%的中介费，你把它算成摩擦成本也行，算作营销费用也行，反正盈亏平衡点的excel表格里记录下，实收价格满意就行了。

推广费，除了贝壳的好赞，这里我说一个执行力超强的客户，他是一位珠江新城业主，要卖一套非网红小区的小三房，1000万的三房一卫，其实在2024年，这种产品的稀缺性一路下滑。

他为了卖房，找我打印了他家的房源图纸，里面写满了房源优点以及卖房原因，订上联系卡片，走访了珠江新城13家贝联、5家裕丰、4家中原、4家合富。每到一个门店，就给留在门店的经纪人派发房源图纸+卡片，并进行自我介绍。

这个行为，他每个月挑一个周末就去做了，在第三个月就成功卖出。事后我跟他复盘，这种走访当地门店的形式，其实不是将房源推给客户，而是将房源推给版块内中介，毕竟卖房非常依赖传统中介，只要片区内的中介，基本都认识你，了解你的卖心很强，有意无意地，他都会在跟客户推货时想到你。可以说，这个推广费的真实价格不高，但里面的每一次地推都是你的心血，越多亲自地推，越容易卖出房子。

最后，我还要说一下奖励费用，跟上述贝壳好赞1.5%佣金一样，如果你签署了，也要给其他品牌中介同样条件。这部分是公佣，也就是交给公司的，但其实你是可以私底下奖励帮你卖掉房的中介。

利益申明：老邝作为贝壳的加盟商，我们团队对自己的买房客户，是从来不会收取任何私底下的费用，即使收了咨询费，也会在成交后返还，作为佣金抵扣。同时，我们在公域/私域，也不会推广粉丝的房源。

本文所述的奖励费用，是指各位业主需要卖房时，给卖出中介的奖励。比如我自己在2022年初，卖出铁一学位房时，挂牌410w，内心底价370w。但我对裕丰中介说的底价是375w，并承诺除了给中介费，卖高的价格跟对方55分，最后签三方约的价格是376w，我付了3.76w佣金+5k好处费，实收价格371.74w。很多时候，重赏之下有勇夫，你可以固定1w好处费，或者最新款iPhone Pro Max顶配机型。

三、进阶技巧

行文至此，已经3000字，我相信这一份卖房攻略，足以颠覆大多数人的认知，你们看完会有一个感慨：原来还可以这样！倘若你正在卖房，不妨按照上述环节排查一下，看看有哪些地方做得不够好。

但你会发现，上述内容还有很多细节，老邝是没有展开的，甚至有些模糊过去。皆因我本身加盟了德佑，作为贝壳店东我有太多东西不能公开讲。所以你如果需要我们的定制化卖房建议，也可以私聊我。

（团队的陪同卖房）

不说别的，通过我们的服务，在Price定价环节中，如何扮演买家，是不是找我们会更精准？还能节约时间和精力成本。题外话，我们一定不会让你挂小区最低价，通过一个稍高的价格，就能精准“狙击”比你更低挂牌价的竞争对手。

总结

写到最后，老邝还是要感谢一下大家，在2023年，我们的德佑门店，做到了海珠区贝壳Top 1业绩（不算链家），这里除了有团队小伙伴的努力，更关键的还是大家的支持，无论是你们的阅读、评论互动、付费咨询、买房落地，都让我们的付出有所收获。

展望2024年，市场变化瞬息万变，每笔交易的精细化程度，决定了这笔交易的成败，大家要相信一句话，专业的事情交给专业的人。卖房v.s买房，都是考验投入的事情，任何一个环节比别人多1%付出，你在整体上就能超越竞争对手。

平时，我写到这里，打完广告就结束了，但在2024年，我希望大家能多多点赞，点个“在看”。毕竟这个世界已经被算法打败，你必须多点赞我们的内容，才能让系统知道，你是喜欢这种深度文章的用户，才会给你推荐更多有深度的内容。这个点赞，不单单是为了我，更为了在这个平台，持续创作的其他同行。2024年，老邝与你们同行！