最近不少住“老破小”的朋友都在问：自家小区要搞原拆原建，到底得自己掏多少钱？会不会越拆越亏？其实原拆原建不是“一刀切”，核心看出资模式，也得避开那些容易踩的坑。这篇文章用大白话把账算清楚、把坑点讲明白，不管是老业主还是准备参与的住户，都能心里有数。

一、先搞懂：原拆原建为啥要自己掏钱？

先澄清一个误区：原拆原建不是政府全包，也不是开发商白送，本质是“原址重建、成本共担”。老破小普遍存在楼体老化、配套缺失、安全隐患多的问题，重建需要的设计、施工、材料、配套升级等费用，要由政府、业主、社会资本（如有）共同承担，业主需要承担的是“超出原产权面积/基础成本”的部分，这也是大家最关心的核心。

二、3类出资模式：算清你要掏的钱

不同城市、不同小区的出资规则有差异，但核心分3种模式，咱们逐一算明白：

模式1：按面积补差+基础成本分摊（最常见）

这是多数城市的主流模式，分两笔钱算：

1. 基础成本分摊：重建的基础费用（比如拆楼、地基、主体结构、公共配套）按户分摊，通常按“建筑面积”算，一线城市大概每平米1500-2500元，二三线城市800-1500元。比如你家原建筑面积50㎡，按每平米1000元算，基础分摊就是5万元。

2. 面积补差：原拆原建后，新房面积大概率会比原房大（比如公摊减少、户型优化），超出原产权面积的部分，要按“成本价”补钱，成本价一般是当地建安成本（比市场价低很多），比如一线城市成本价1.2-1.8万/㎡，二三线5000-8000元/㎡。

举个实际的账（不举具体城市，避免地域偏差）：原房50㎡，新房60㎡，基础分摊每平1000元，面积补差每平8000元。

总自掏费用=50×1000 +（60-50）×8000=5万+8万=13万。

补充：如果选择比原面积小的户型，超出部分会按成本价退款，不会让业主吃亏。

模式2：政府补贴+固定金额出资（适合老旧公房）

这类主要针对早年的单位公房、福利房，政府会承担大部分重建费用，业主只需要出一笔“固定金额”，比如每户2-5万元，具体金额按房屋性质、工龄、原产权比例定。

比如公房原面积45㎡，政府补贴后，业主仅需缴纳3万元，就能获得新房同等面积的产权，超出面积再按成本价补差，整体支出比商品房小区低很多。

模式3：市场化运作（引入开发商）

少数地段好的老破小会引入开发商，出资模式更灵活：开发商承担重建成本，业主可以选择“无偿获得原面积新房”，但开发商会通过增加楼栋层数、建设商业配套等方式盈利；也可以选择“货币补偿+置换新房”，自掏的钱主要是置换新房时的面积差价，具体看和开发商的协议。

注意：这种模式要盯紧“规划公示”，避免开发商过度加建导致居住密度骤增，影响居住体验。

三、4个避坑点：别稀里糊涂吃亏

原拆原建的纠纷，大多出在这4个环节，一定要盯紧：

坑点1：公摊面积“暗改”

老破小原公摊通常10%-15%，重建后新房公摊可能涨到20%-25%（电梯、消防配套增加），但有些小区公示时只提“建筑面积”，不提“套内面积”。

避坑：要求公示“套内面积对照表”，确认新房套内面积不低于原房套内面积，或者明确公摊增加的补偿方式，比如额外赠送储物间、减免部分分摊费用。

坑点2：费用明细“一笔糊涂账”

有些小区只说“每户缴X万”，不公示基础成本、面积补差、配套升级（比如加装电梯、改造管网）的具体费用构成。

避坑：要求业委会/街道出具《费用明细公示表》，包括设计费、施工费、材料单价、监理费等，每一笔钱都要对应到具体项目，拒绝“打包收费”。

坑点3：产权办理“无限期拖延”

原拆原建后，新房产权需要重新办理，有些小区因为手续不全、费用没结清，导致产权迟迟办不下来，影响后续交易、落户。

避坑：在《原拆原建协议》里明确产权办理时限（比如交房后180天），以及逾期未办的违约责任，比如开发商/相关方赔偿违约金。

坑点4：过渡费“缩水”或拖欠

重建期间业主需要租房过渡，过渡费标准（比如每月每平20-50元）、发放周期（按月/按季度）要写进协议。

避坑：拒绝“口头承诺”，明确过渡费从搬离之日起算，直到交房为止，若延期交房，过渡费按双倍发放，同时约定拖欠过渡费的解决方式。

四、额外提醒：这3种情况能少掏钱甚至不掏钱

1. 特殊群体减免：低保户、特困家庭、残疾业主、70岁以上独居老人，多数城市会减免基础分摊费用，或给予补贴，可向街道、社区申请。

2. 原房有合法增建面积：比如早年经批准搭建的阳台、储物间，只要有合法手续，重建时可计入原产权面积，不用额外补差。

3. 小区配套置换：如果小区重建时承担了部分公共配套（比如社区养老中心、公共停车场），政府会给予补贴，抵扣业主部分分摊费用。

五、总结：原拆原建不是“亏不亏”，是“值不值”

算完账、避完坑，最后说句实在的：原拆原建的核心不是“少掏钱”，而是“用合理的钱，换更好的居住条件”。老破小原本漏水、没电梯、停车难，重建后楼体安全、配套升级，居住体验大幅提升，长远来看资产也能保值。

关键是要做到3点：① 看明白出资模式，算清自己的账；② 盯紧公示和协议，拒绝糊涂账；③ 维护自身权益，特殊情况及时申请补贴。如果对小区的出资方案有疑问，可要求街道、住建部门解读，也可联合其他业主核对费用明细，别等签字了才发现问题。

最后提醒：各地原拆原建的政策细则以当地住建部门公示为准，以上仅为通用规则，具体金额和模式要结合本地实际。