核心观点：建发国贸望樾凭借四大精品户型设计和2.3万元/㎡的合理定价，在福州晋安区改善市场中展现出强劲的产品竞争力。

项目推售118套，升筹落位60套，去化率达50.8%，超出市场预期。103-149㎡产品线完全契合晋安区主流改善需求，预计正式开盘后去化率将突破70%。

一、项目升筹表现分析：市场认可度验证

1.1 升筹数据概览

推售总套数118套

升筹落位60套

去化率50.8%

分销渠道贡献45套 (75%)

直销渠道贡献15套 (25%)

升筹政策 17万定存

1.2 价格策略与市场定位

建发国贸望樾采用"毛坯2.5万送车位"的营销策略，折合实际均价2.3万元/㎡。按平均125㎡计算，单套总价约287.5万元，月供预估11,500元，完全契合晋安区中等收入家庭的购房能力。

价格竞争力分析

区域价格优势：项目定价在晋安区属于合理偏低水平，相比周边同类产品具有明显的价格优势。车位赠送策略进一步提升了产品性价比。

客群匹配度：287.5万元的总价区间精准击中晋安区改善型客群的购房预算，17万元定存占总价5.9%，客户负担合理。

二、福州100-150㎡市场格局：晋安区表现突出

2.1 各区域市场份额分析

仓山区28.88%

晋安区27.21%

长乐区23.02%

闽侯县8.71%

2.2 晋安区市场优势

晋安区在100-150㎡改善市场中表现突出，占全市成交份额27.21%，位居第二。其中110-120㎡和120-130㎡两个面积段成交最为活跃，合计占晋安区该面积段成交的55.24%，与建发国贸望樾的产品定位高度吻合。

三、四大户型深度解析：产品力全景展现

3.1 103㎡户型 - 紧凑精品型

103㎡户型平面图

户型配置3房2厅1卫

得房率97%

推售占比23%

设计亮点

• U型厨房设计：最大化利用空间，提供充足的操作台面和储物空间

• 开放式客餐厅：增强空间通透感，提升居住舒适度

• 独立储物间：解决小户型收纳难题，实用性强

3.2 116㎡户型 - 黄金标准型

116㎡户型平面图

户型配置3+1房2厅2卫

得房率100%

推售占比38.4%

设计亮点

• 西式厨房岛台：提供辅助操作空间，增强社交功能

• LDKB一体化设计：客厅、餐厅、厨房、阳台有机结合

• 双卫配置：主卫与公卫分离，提升使用便利性

3.3 127㎡户型 - 宽敞舒适型

127㎡户型平面图

户型配置4房2厅2卫

得房率103%

客厅开间5.1米

餐厅容量8人圆桌

设计亮点

• 5.1米宽客厅：超宽客厅设计，营造奢华居住体验

• 独立餐厅空间：可容纳8人圆桌，满足大家庭聚餐需求

• 103%得房率：超额得房率体现设计的高效性

3.4 143㎡户型 - 奢华配置型

143㎡户型平面图

户型配置4房2厅3卫

得房率103%

正式餐厅22㎡

推售占比15.8%

设计亮点

• 三卫配置：主卫、公卫、客卫三分离设计，私密性极佳

• 22㎡正式餐厅：独立餐厅空间，提升居家生活仪式感

• 次主卧套房：避免干扰，适合多代同堂居住需求

四、市场定位与竞争力分析：区域标杆的价值重构

4.1 产品与市场匹配度分析

晋安区100-150㎡市场份额27.21%

项目占晋安区市场份额10.76%

110-130㎡在晋安区占比55.24%

项目产品覆盖范围103-149㎡

4.2 竞争优势总结

建发国贸望樾凭借精准的产品定位、优异的得房率表现（97%-103%）和合理的价格策略，在福州改善市场中展现出强劲的竞争力。四大户型设计各具特色，能够满足从首次改善到品质改善的全层次客群需求。

核心竞争优势

• 产品线完整：103-143㎡四大户型精准覆盖改善市场主流需求

• 得房率领先：97%-103%的得房率在同类产品中具有明显优势

• 价格定位合理：2.3万元/㎡在晋安区具有良好的性价比

• 区位价值突出：五四北板块发展潜力大，地铁交通便利

五、市场前景与投资建议

5.1 去化预期分析

基于当前50.8%的升筹去化率和福州改善市场的整体表现，预计建发国贸望樾正式开盘后首开去化率将达到70%-75%。其中116㎡和127㎡户型作为市场主力产品，预期去化表现最佳。

5.2 投资价值判断

投资建议：建发国贸望樾具备良好的投资价值。项目位于晋安区改善市场核心区域，产品设计贴合市场需求，价格定位合理，预期具有较好的保值增值潜力。

风险提示：需关注整体市场去化节奏变化和同区域竞品供应增加对项目销售的影响。

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数据来源：市场调研