5月9日，重庆市规划和自然资源局网站公布了一则土地调规信息，涉及优化用地布局、完善交通道路、平衡居住体量及新增教育资源等方面。

由于核心区地块原本就极为稀缺，外界分析南坪未来或迎来人居改革。

三宗优质地块迎来最新调整

根据市规划和自然资源局公布的信息，此次土地调规涉及到南坪组团的3宗地块。

分别是南坪组团铜元局B3-5等地块，调整后减少居住建筑体量18.28万方；南坪组团原区府E19-3等地块增加居住建筑体量6.03万方；南坪组团四公里K3-10-2等地块增加居住建筑体量11.87万方。

（图源 重庆市规划和自然资源局）

一边减少约18.28万方，另外两边增加约17.9万方，建筑体量几乎没有变化，可以看做将一个区域的人口往另一个区域转移。

从3宗地块所在的位置来看，铜元局地块位于网红苏家坝立交旁，正对长江，包含此前传出拆迁消息的芭蕉湾小区；

虽然轨道仅有3号线一条，并且地势相对复杂，但整宗地块绿化覆盖率大，适宜打造低密生态品质人居。

（图源 百度地图）

南坪原区府地块周边目前已有新项目天元，总体配套条件优势明显，地块前即是修建中的轨道10号线二期，1公里范围内还有在建中的27号线与通车已久的3号线；

此外，其距离南坪步行街也仅仅“一步之遥”，称得上是南区核心价值地块。

（图源 百度地图）

至于四公里地块，位于海峡路旁，南山脚下，生态资源优渥，紧邻轨道环线与3号线；目前这一带还盘踞着较多老旧社区，部分已进入拆迁倒计时。

（图源 百度地图）

提升人居品质 此步一举两得

3宗土地总面积不变，仅仅将使用功能进行了转换，分析原因大致有两个。

首先就是两江四岸开发原则。

重庆两江四岸核心区土地价值不言而喻，这里曾经历多次暂缓开发，目的在于保护两江生态资源，合理调整城市建筑布局。

例如，目前两江四岸核心区如弹子石、江北嘴等均在进行江滩公园的开发建设，将两江汇聚处的“留白”用地合理利用起来，让市民不仅临江，更能亲江。进一步提升片区居住价值。

（图源网络）

而铜元局地块的调规目的也在于此，在土地面积未变的前提下，减少了建筑体量，相当于把高层变为小高层、小高层变为洋房。

这一方面与新周期楼市下居住价值及产品价值回归核心的趋势不谋而合，另一方面也在于对两江四岸核心区的保护及对人居品质的提升。

其次便是将核心资源价值最大化。

可以看到，增加居住建筑体量的2宗地块周边基本均是3轨道交汇（含在建），并且教育、商业资源也是更胜一筹。

（图源 百度地图）

如此一来，地块便可参照TOD开发模式，以更低总价的高层户型或公寓业态汇聚人口，将核心区优质资源最大化“平均”给更多人口。

并且年轻购房者是公寓业态的最大客群，这也有利于进一步盘活区域消费。

而根据铭腾机构公布的最新公寓成交数据来看，虽然公寓业态热度不如住宅，但多轨道、近商圈，类似于TOD类型的公寓仍有不错的销售表现。

（图源 铭腾机构）

这也符合《重庆市国土空间总体规划2021-2035》方案中，构建“街道公共服务圈”和“社区生活服务圈”的需求，即就近满足居住、就业、交通、休闲等基本需求。

顺应新周期 填补市场缺口

说起来，南坪拥有一个传统商圈，坐拥重庆人流量最大的轨道交通3号线，但近几年却一直陷入“人口外溢论”。

是当下购房者已彻底抛弃南坪了吗？简单分析并非如此，买房三大参考要素大型商圈、轨道交通、教育资源，购房者想要的，南坪都有！

部分人口外溢仅仅是因为市场缺口过大——无房可卖。年轻客群想要逃离老旧小区，改善居住品质，他们只能往北区、西区流动。

（两江新区 图源网络）

来看一组数据，自2020年12月30日以来，南坪板块仅成交了4宗地块。分别是集中土拍前原南坪汽车站地块、原区府地块，还有在去年的集中土拍中，四公里轨道站附近成交的两宗多功能（TOD）地块。

这其中，仅南坪原区府地块为纯住宅用地。

再从今年南岸区公布的6宗拟供应地块来看，仅有2宗位于南坪组团。

无地，自然就无房可卖。根据铭腾机构统计的数据，最近5年，南坪板块的主城成交量呈直线下滑趋势；2017年时为58.64万方，到了2021年下降至8.74万方，5年下降了约85.1%。

（图源 铭腾机构）

要改变现状，可从提升人居舒适度与加大核心区建筑密度两方面入手。

将部分地块打造成低密改善品质项目，精准定位客群；或联合轨道交通，打造更多住宅式公寓，增加核心区可居住面积。

这也与此次三宗地块的调规目的有异曲同工之处，也是南坪板块在楼市新周期下顺应居住价值回归核心的重要一步。

失去的人口，南坪要自己带回来。

结语

此次南坪组团地块调规的“主角”四公里地块与铜元局地块均在今年南岸区的拟供地计划中，一个减少了超18万方的居住建筑体量，一个增加了近12万方居住建筑体量。

那宗地块的价值更大，哪家房企有幸竞得？我们拭目以待。