01 从笔者代理的一起数据中心装修EPC工程合同纠纷说起

在该工程总承包装饰装修EPC（当事人签署的合同如此称呼，故沿用）合同纠纷中，工程总承包单位的承包范围包含所有阶段的设计与施工。在工程总承包单位提起仲裁之时，发包人已搬离该租用的数据中心大楼，原有的装修工程已被数据中心已被所有权人出租给新的承租人，因此，工程总承包单位实施的装饰装修工程已被新出租人拆除重新装修。

笔者（代表发包人）答辩、代理思路：因案涉工程已不具备单独折价拍卖的条件，依法无法行使优先受偿权，工程总承包单位主张就案涉工程拍卖后的价款行使优先受偿权没有法律依据和事实依据：

（1）案涉工程属于附着在建筑主体之上，而其所附着的建筑主体所涉数据中心已经由第三方租户承租、拆除、重新装修并实际使用，不具备行使优先受偿权的条件。

（2）参照《建设工程施工合同纠纷解释》第四十条规定的精神可知，优先受偿权的范围以建筑安装工程费为限，而案涉《数据中心EPC合同》的合同价款除建筑安装工程费外还包括设计费等费用，申请人主张就《数据中心EPC合同》的剩余合同价款享有优先受偿权亦不符合优先受偿权的法定范围。

最终，仲裁庭采纳了我方代理意见。仲裁庭认为，根据在案证据及当事人陈述意见，不足以认定案涉工程具备折价或者拍卖条件，故仲裁庭对申请人有关就案涉工程享有建设工程价款优先受偿权的主张，不予支持。

究竟如何判断哪些装饰装修工程不具备折价或者拍卖条件？现行法律如何规定、司法裁判中是如何认定的？

02 现行法律及司法解释规定

《民法典》第807条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

2021年1月1日起施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（以下简称《施工合同纠纷司法解释（一）》）第37条规定：“装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”

究竟哪些装饰装修工程不具备折价或者拍卖条件，上述法律及司法解释并未做出具体详尽的规定。据此，我们的视角转向司法裁判案例，看看司法实践中是如何裁判的？

03 司法裁判情况梳理

（1）公用事业、公共服务、教育设施等涉及公共利益的装饰装修工程，不宜折价、拍卖。

龙凯装饰控股有限公司与黑龙江宏达建筑工程有限公司、哈某某建设工程分包合同纠纷一案中，黑龙江省高院认为，本案案涉工程为黑龙江省文化产业示范区中国冰雪画、中国木雕文化艺术馆建设项目,属于涉及公共服务、公用事业、公益建筑等工程，折价、拍卖该类工程将损害到公共利益。因此，本案案涉工程属于合同法第二百八十六条规定的不宜折价拍卖的工程，龙凯公司主张建设工程优先受偿权不能成立，本院不予支持。

广东和骏基础建筑工程有限公司、佛山市文达教育投资有限公司建设工程分包合同纠纷一案中，法院认为，承包人行使建设工程价款优先受偿权须以建设工程宜折价、拍卖为条件，案涉建设工程属于涉及公益目的建设的教育设施，面对不特定社会群体进行招生，不宜进行折价、拍卖,故对于原告该项诉请不予支持。（备注：本案为桩基础工程合同纠纷，换成教育设施的装饰装修工程同样适用）

汪某某、安徽森海园林景观建设集团有限公司建设工程分包合同纠纷一案中，亳州市中级人民法院认为，涉案工程系安徽省涡阳县星园路绿化工程,不宜折价、拍卖,故汪某某对欠付工程款不享有优先受偿权。即案涉工程属于市政道路工程的绿化，涉及公共利益，不宜折价或者拍卖。（备注：本案为市政道路绿化工程合同纠纷，换成市政基础设施的装饰装修工程同样适用）

（2）涉及公共部位、公共区域的装饰工程，不宜折价、拍卖。

上海全筑装饰有限公司与葫芦岛嘉汕置业有限公司装饰装修合同纠纷一案中，葫芦岛市中院认为，本案中上海装饰公司与葫芦岛置业公司签订的《葫芦岛恒大御景湾二期14#、15#、20#、17#楼样板房封闭楼梯间及零星装修工程施工合同》的工程内容为对楼房的封闭楼梯间、连廊及套内包消防管、新风管假梁进行施工。所约定的施工内容均为楼房的公共部位，不具备单独折价或者拍卖条件，故不适合优先受偿权的条件，故上海装饰公司要求对案涉工程的折价或拍卖的价款享有优先受偿权的请求本院不予支持。

上海全筑装饰有限公司、无锡云厦置业有限公司建设工程分包合同纠纷一【案号：(2021)苏0205民初7240号】，无锡市锡山区法院认为，对于建设工程中无法独立存在或者分割后影响主建筑使用功能的附属工程,不宜享有工程价款优先受偿权,因案涉工程系对公共区域的装修,且在房产已售的情况下如对该部分的装修价值进行单独剥离受偿,将对建筑物使用以及业主生活产生严重不利影响,故就案涉工程的性质而言,本院难以支持全筑公司的该项主张。

（3）一审未提出优先受偿权，上诉时再提出，二审法院不予审理。

辽宁都市建设有限公司、沈阳地华房地产开发有限公司建设工程分包合同纠纷一案，沈阳中院认为，关于上诉人辽宁都市公司二审时提出的优先受偿权问题,已超出一审诉讼请求范围,本院不予审理。（备注：本案为电力工程合同纠纷，换成装饰装修工程同样适用）

（4）装饰装修工程已被拆除的情况下，因为案涉工程不存在，从而也无法折价或者拍卖。正如笔试所代理的数据中心装饰装修工程纠纷。

（5）违法建筑（违章建筑）不享有优先受偿权，从而附着在违法主体建筑上的装饰装修工程也不享有优先权。

江苏省江建集团有限公司、霍尔果斯金大门房地产开发有限公司等建设工程施工合同纠纷中，最高院认为，案涉工程未办理任何前期手续，具体包括土地、规划、施工许可等手续。根据本院查明的事实，案涉工程未取得建设工程规划许可证、建设用地规划许可证等手续，且现案涉工程仅完成地下一层、地上二层主体等部分的施工，亦不具备出租等获得收益的条件，故案涉工程属于行为时有效的《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定的“不宜折价、拍卖”的情形，不符合当事人可行使工程价款优先受偿权的条件。因此，对于江建公司所主张的建设工程价款优先受偿权，本院不予支持。

沈双华、龚文君建设工程价款优先受偿权纠纷一案中，宁波中院认为，本案并不是当事人请求确认违法建筑权利归属及内容之诉，涉诉工程是否违章建筑不属于人民法院民事审判范围，也不是双方当事人争议的内容。一审法院的判决主旨系针对涉诉工程建设未提供合法审批文件的认定，而不是对建筑物是否违法的确认。因此，上诉人主张一审法院认定错误，理由不能成立。根据“应避免通过民事审判变相为违法建筑确权”的原则，在当事人未就涉诉工程提供相关合法规划、建设审批手续的情形下，一审法院对上诉人主张的对涉诉工程享有工程价款优先受偿权不予支持，判决并无不当，本院予以维持。

惠州市水电安装公司与惠州市百利通房产有限公司建设工程价款优先受偿权纠纷一案中，惠州中院认为，本案所涉及的百利通广场三期工程至今未取得建设工程规划许可证，该建设工程，属于违法建筑，就该违法建筑所签订的施工合同应认定为无效。因此原告与被告签订的《配电工程施工合同》无效，原告主张建设工程价款优先受偿权，本院不予支持。

但是在另案中，最高院做出了完全不同的判决。具体如下：在新疆百富房地产开发有限公司、中兴建设有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，最高院认为，案涉工程未取得规划许可等手续责任在于百富房产公司，并不在于中兴建设公司，且法律并未以工程未取得相关手续作为承包人不享有优先受偿权的条件。故对百富房产公司的该项上诉意见，本院不予采纳。